Kentsel dönüşüm mevzuatı uyarınca güncel sorunlar hakkında


#1

Merhaba Sayın Üyeler,

Türkiye genelinde ve özellikle İstanbul’da kentsel dönüşüm mevzuatı uygulamaları uyarınca tarafların niyetlerine göre çözümlenmesi gereken uyuşmazlıklar ortaya çıkmaktadır, bu uyuşmazlıklar ilgili arsa sahibi ile yapımı üstlenmiş olan müteahhit firmayı etkilediği kadar, müteahhit firma ile sözleşme imzalamış olan diğer arsa sahiplerini/ kat maliklerini de süreç olarak olumsuz etkilemektedir. Bu tür sorunların kısa sürede çözümlenmesi için kentsel dönüşüm mevzuatında tedbir nitelikli birçok uygulama maddesi öngörülmüş olup, uygulamada idari makamlar kendilerine verilen idari ve yasal yetkileri kullanmaktan bazen imtina etmektedir. Bu sonuç ise uygulamada hem taraflar aleyhine hem de diğer arsa sahipleri/ kat malikleri aleyhine ciddi maliyet ve sürecin uzamasına haksızca sebebiyet vermektedir.

Bu yazımda uygulamanın genel hatlarından daha çok, resmi kurumlar karşısında müteahhit firmaların ve durum ile ilgisi olmayan arsa sahipleri/ kat maliklerinin kusurlu ve kötüniyetli olan arsa sahibine/ kat malikine karşı yasa uyarınca nasıl bir yol izlemesi gerektiği özet olarak belirterek, kullanıcılara hukuki tavsiyede bulunacağım.

Uygulamada aşama aşama öncelikle ilk sorun ; arsa sahiplerinin müteahhitler ile yaptığı ön sözleşme ve bu sözleşmenin usul yönünden geçerliliği noktasında ortaya çıkmaktadır. Bilindiği üzere yasal düzenleme ve belirlenen usul kuralları uyarınca düzenleme şeklinde kat karşılığı inşaat sözleşmeleri ve satış vaadi sözleşmelerinin (yani müteahhit ile arsa sahibi arasında yapılan sözleşmelerin) noter huzurunda yapılması gerekmektedir. Kentsel dönüşüm mevzuatı uyarınca yapılacak işlemler de ise henüz mevcut yapılar hakkında riskli raporu alınıp kesinleşmemiş ise, bu anlamda riskli raporu başvurularının yapılması ve raporun kesinleşmesi ile aslında pratikte arsanın kat karşılığı inşaat sözleşmesine konu edilmesi daha uygun olacaktır. Fakat özellikle İstanbul’da yapılan uygulamada arsa sahipleri bu işler ile ilgili harcamaları yapmamak ve işler ile uğraşmamak için, bu işleri de kapsar nitelikte konusunda uzman bir müteahhit/ yapımcı ile anlaşmayı tercih etmektedir. Bu anlamda müteahhit de harcama yaptığı ve emek harcadığı başvuru işlemlerinin sonucunda emeğinin karşılığı olarak taraflar arasında yapılacak sözleşmenin geçerli ve bağlayıcı olmasını istemektedir. Pratikte taraflar bu sorunu ya güven ilkesi gereğince aralarında adi yazılı bir sözleşme ile çözme, veya harcama yaparak ön sözleşmeyi şartları önceden belirlenmiş bir kat karşılığı inşaat sözleşmesi gibi noterde yapma yolunu tercih etmektedir.

Birinci ihtimalde müteahhit henüz riskli raporu kesinleşmemiş bir arsa için önceden noter masrafı yapma maddi yükümlülüğünden kurtulmasına rağmen, sözleşme yapma zorunluluğunun arsa sahibi için bağlayıcı olması yönünde hukuken bulunduğu konum güçlü olmayacaktır. Yani riskli raporu alındıktan sonra arsa sahipleri asıl yapılacak sözleşmeyi Noter huzurunda yapmayarak, müteahhitin emeklerini boşa çıkarabilir. Bu ihtimalde ise adi yazılı sözleşmede taraflarca belirlenmiş olan cezai şartın uygulanmasında yargısal emsal uygulamalar henüz içtihat oluşturmadığından, bu ön sözleşmenin genel anlamda bir kat karşılığı inşaat sözleşmesi gibi Noterde yapılması usul şartına bağlı olup olmayacağı sorunsalı gündeme gelmektedir. Mahkemelerin genellikle haklı veya haksız müteahhit aleyhine kararlar verdiği göz önünde bulundurulduğunda, müteahhitin bu anlamda haksız olarak zarara uğrama ihtimali ve bu zararı gidermeme durumu söz konusu olabilecektir.

İkinci ihtimalde ise; henüz bilirkişi raporu kesinleşmemiş bir arsa için taraflar Noter de kentsel dönüşüm şartlarını da kapsayacak nitelikte bir kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalayabilir. Bu durumda ise uygulamada kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde asgari arsa değeri üzerinden (veya asgarinin altında olmamak kaydı ile tarafların anlaştığı sözleşme değeri üzerinden) Müteahhit veya taraflar Noter harçlarını ödemek zorunda kalacaktır. İlgili mevcut binanın riskli raporu alması ve bu raporun kesinleşmesi ile sözleşmenin önceden Noter huzurunda yapılmış olması işlemleri ve tarafların sözleşme iradeleri koruyucu niteliğe sahip olacaktır. Peki ilgili mevcut yapı için riskli raporu alınamaması durumunda yapılan Noter masraflarının müteahhite veya taraflara iadesi ise söz konusu değildir. Bu anlamda müteahhit veya taraflar henüz kesinliği belli olmayan bir sözleşme uyarınca harç yatırmak zorunda kalmaktadır. Şahsi görüşüme göre bu konuda yasal boşluk bulunmaktadır, uygulamada yasal düzenlemenin bu tür durumlar için noterde maktu önsözleşme yapma kolaylığı (özellikle harçlar yönünden) getirmesi gerekmektedir. Sözleşmeye taraflar riskli raporunun alınamaması durumunda sözleşme masraflarının nasıl paylaşılacağını belirleme iradeleri olmakla birlikte, uygulamada genellikle bu masraflar müteahhitler üzerine bırakılmaktadır. Bu durumda ister istemez ticari faaliyet gösteren, çalışan istihdam eden, ülke ekonomisine bu anlamda katkıda bulunan müteahhitlere maddi açıdan zarar verdiğini düşünmekteyim, bu harcamaların tamamının arsa sahipleri tarafından karşılanacağı düzenlenmiş olması durumunda da yıllarca yaptığı birikimi ile elde ettiği mülkiyeti ile yapısını yenilemeye çalışan kat maliki/arsa sahiplerine maddi anlamda bir zarar verilmiş olacaktır. Uygulamada ise bu sorunsal tamamen tarafların iradesine bırakılmıştır ve doğabilecek zararlar baştan kabul edilerek taraflarca sözleşme bahsettiğim iki seçenek şeklinde uygulanmaktadır.

Bu sorunsalın haricinde özellikle çok malikli mevcut binalarda kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalamak istemeyen, riskli raporu alınması uyarınca gereken başvuruyu yapmak istemeyen arsa sahipleri ile diğer arsa sahipleri arasında ciddi uyuşmazlıklar çıkmaktadır. Bu tür durumlar için kentsel dönüşüm mevzuatı uyarınca izlenebilecek hukuki yollar yasada yer almakta olup, yargılama sürecinin uzun sürebileceği kaygısı bu kanun maddelerinin pratikte uygulanmasını güçleştirmektedir. Bu anlamda riskli raporu alınmasını istemeyen kat maliki kendine göre haklı olabileceği gibi, bu durumu diğer kat maliklerine veya müteahhütlere karşı kötüniyetli olarak kullanmak isteyen kat malikleri de uygulamada azımsanamayacak kadar çoktur. Bu anlamda yasal düzenlemelere ek olarak yargısal süreçlerin hızlandırılması için çalışmalar yapılması uygun olacağı kanaatindeyim.

Riskli raporu başvurusu ile idari- hukuki süreç tamamlanmamakta olup, kentsel dönüşüm uyarınca yapılacak incelemeler neticesinde riskli raporunun da kesinleşmesi gerekmektedir. Bu süreçte dahi haklı veya haksız olarak riskli raporunun kesinleşmesini önlemeye çalışan kat maliklerinin yasal hakları bulunmaktadır ve bu yollara da sıkça başvurulduğunu görmekteyiz. Kanun içeriği ve pratikte idari mercilerin uygulamaları uyarınca bu tür itirazlar kapsamında tarafların fazla vakit kaybına sebebiyet olunmaması için gereken tedbirler kısmen alınmıştır. Fakat buradaki diğer sorun gecikmeye sebebiyet veren kat maliki ile diğer kat malikleri arasında gecikilen süreler için artık bir tazminat uyuşmazlığı gündeme gelecektir ki, kentsel dönüşüm uygulamasında bu yönde davaların ilerleyen tarihlerde sayılarının artacağı kanaatindeyim. Bu anlamda kanun ve idari uygulama uyarınca bazı ara maddeler ile sürecin taraflar için yıpratıcı olmaması için bazı düzenlemeler yapılması gerekmektedir. Aksi takdirde kötüniyetli olarak gecikmeye sebebiyet vermek isteyen kat maliki amacına ulaşmış olacak, ve devamında ise bunu bilinçsizce yapan kat malikinin diğer tüm kat maliklerine karşı tazminat sorumluluğu doğacaktır, bu durumda kötüniyetli kat maliki aslında uzun vadede farkında olmadan kendisini de ciddi zararlara sokabilme ihtimalini oluşturmuş olacaktır.

Riskli raporunun kesinleşmesi ile şayet kat malikleri ile müteahhit arasında sözleşme işlemleri tamamlanmamış ise bu işlemlerin tamamlanması gerekmektedir. Bu durumda da her iki taraf açısından yüzüp yüzüp işin kuyruğuna gelmiş taraflardan bu durumu kendi lehine çevirmek isteyenler olabilecektir. Çünkü noterde yapılmayan bir sözleşmenin tarafları kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapmaya zorlama gücü ve yaptırım gücü hususunda henüz içtihatlar oluşmamıştır ve genellikle mahkemeler haklı ve haksız olarak müteahhitler aleyhine karar vermektedir. Bu tür uygulamalar ise gerçekten hukuk güvenliğini, hukuka olan güveni ciddi anlamda zedelemektedir.

Riskli raporunun kesinleşmesi, sözleşme süreçlerinin tamamlanması ile; mevcut binalardan tahliyesi işlemlerinin yapılması gerekmektedir. Bu aşamada dahi bazı kat malikleri durumu sözleşme dışında başkaca kazanımlar elde etmek için tahliyeyi geciktirdiği veya kendince bazı haklı nedenlerle (kiralık yer bulamama v.b. gibi) tahliyenin gecikmesine sebebiyet vermektedir. Tahliye ile yıkım işlemlerinin yapılabilmesi için tüm kat maliklerinin binayı boşaltarak, binayı boş ve hukuki engeller olmadan teslim etmesi şarttır. Bu durumda tek bir kat malikinin dahi binayı boşaltmaması nedeniyle taraflar aleyhine süreç gecikmeleri meydana gelmektedir. Bu durumda ciddi bazı sorunlar ortaya çıkmaktadır, buna dair en yaygın sorun olarak, dairesini boşaltarak teslim etmiş olan kat malikinin alacağı kira yardımının başlayıp başlamayacağı hususunda ve buna bağlı uyuşmazlıklarda kendini göstermektedir. Kusurlu olan kat maliki dışında aslında kirasını isteyen diğer kat maliki haklı olduğu gibi, binanın teslimi tam olarak yapılmadığından kira ödemelerinin başlamaması gerektiğini belirten müteahhit de haklıdır. Bu anlamda aslında uzun vadede kusurlu olan arsa sahibinin / kat malikinin hem diğer kat maliklerine hem de müteahhite karşı tazminat yükümlülüğü doğacaktır.

Kentsel dönüşüm mevzuatı uyarınca zaten riskli raporu alınmış olan binaların yasal süreler içerisinde boşaltılması gerekliliği ve buna dair kamu gücünün kullanılması esasları belirlenmiştir. Bu düzenleme uyarınca aslında taraflar arasında doğabilecek benzer uygulamaların idari makamların iş ve eylemleri ile sonuçlanması mümkündür. Fakat uygulamada idari makamlar bazen bu yetkiyi (ki aynı zamanda kanun uyarınca görevdir) kullanmak istememekte veya geciktirmektedir. Bu durumda idari makamlar aslında görevi ihmal suçunu işlemektedir. Fakat uygulamada ne müteahhit ne de diğer kat malikleri, henüz inşaa edilecek bir arsa ve proje için Belediyeleri karşısına almak istememektedir. Bu düzenleme ile birlikte yine Belediyelerin ilgili yerleri yasal tebligatları yaparak kamu gücü kullanarak elektrik, su, doğalgaz abonmanlıklarını sonlandırma, kişileri zorla tahliye etme görevi ve yetkisi bulunmaktadır. Bu kapsamda tavisyem resmi başvuruların resmi- idari makamlara yapılmasını teşvik olacaktır, bu anlamda idari mercilerin insiyatif kullanma ihtimali ortadan kaldırılmış olacaktır. Görevini yapmayan veya geciktiren ilgili memurlar hakkında savcılıklara suç duyurusunda bulunma seçeneği ise en son seçenek olarak değerlendirilmesini, işin/ projenin sağlıklı yürümesi adına tavsiye ederim.

Yasal düzenleme kapsamında kusurlu olarak dairesini/binayı tahliye etmeyen kat malikinin de cezai sorumluluğu bulunmaktadır. Bu anlamda da bu kişiler ile mevcut kat maliklerinin hatta müteahhitin dahi ileride yeni yapılacak binada komşu olacağı unutulmamayarak, savcılık suç duyurusunun en son seçenek olarak uygulanmasını tavsiye ederim. Fakat bu iyiniyet kapsamı içerisinde tahliye aşamasında dahi müteahhitten ek kazançlar elde etmeye çalışan , diğer arsa sahiplerinden ek menfaat elde etmeye çalışan kusurlu ve kötüniyetli kat maliklerine de bu fırsatın verilmemesi gerekmektedir. Bu anlamda yasal düzenlemeler gayet açık ve yeterlidir, sorun bu kanun maddelerinin idari- yargısal makamlarda uygulanmasında ortaya çıkmaktadır.

Bu aşamalar haricinde uygulamada yıkım işlemlerini yapacak olan müteahhit/ yapımcıların yıkım ruhsatı alınması ile birlikte yıkım yapılacak tarih, saat ve şartları usule uygun ve yazılı olarak ilgili Belediye, Kaymakamlık ve gerekirse Emniyet makamlarına bildirmesini tavsiye ederim, bu bildirim ile kamusal idari merciler yıkımı yapacak olan kişi/kişiler dışında can ve mal güvenliğinin sağlanması için gereken tedbirlerin alınması amaçlanmıştır. Kanunlar uyarınca bu kapsamda asıl yetkili Belediye makamları olmakla birlikte, Kaymakamlık makamının da gereken tedbirleri alma hususunda gerekli organizasyonu yapma görevi ve yetkisi bulunmaktadır. Uygulamada ise bu tür başvuru evraklarını almak istemeyen idari kamu kurumları olduğunu da üzülerek belirtmek isterim. Size bu durumdaki tavsiyem Türkiye Cumhuriyeti Anayasası uyarınca dilekçe hakkınız kapsamında bu bildirimleri yapın ve ilgili dilekçelerle ilgili evrak kayıt numaralarını muhakkak alın. Bu şekilde gerçekten can ve mal kaybının önlenmesi için ilgili idari makamlar harekete geçirilmiş olacaktır. Uygulamada idari makamların bu işlemleri pek yapmak istemesi nedeniyle kişiler emniyet birimlerine de dilekçe vermek zorunda kalmaktadır, Bu anlamdaki bildirim şart olmamakla birlikte, durumun gerekliliklerine ve hassasiyetin göre ilgili emniyet müdürlüklerine de gereken bildirimleri yapmanızı tavsiye ederim. çünkü günlük yaşanan olaylarda yıkım yapılacağı esnada yıkılacak olan binanın hemen yanında kasıtlı olarak durarak, yıkamazsınız, yıkarsanız bana birşey olursa sizden hesap sorarım diyebilecek insanlar çıkmaktadır, bu kişilerin niyetleri iyi olmayıp, son dakikada ya müteahhitten ya arsa sahiplerinden menfaat elde etmeye yönelik, yıkım işlerini, can ve mal güvenliğini tehlikeye atmaya çalışan kişilere fırsat verilmemelidir. Fakat uygulamada bu tür bir haksız eylemde bulunan kişiye gerek Belediye (kanun ve yönetmelik uyarınca Zabıta Müdürlükleri) gerekse emniyet güçleri bu kişilere müdahale etme hususunda pasif davranmaktadır, bu da kötüniyetli olan kişinin amacına ulaşmasına kolaylaştıracaktır. Bu tür bir durumda en son çare olarak, ilgili devlet memurları hakkında şikayetlerinizi yapmanızı tavsiye ederim. Çünkü uygulamada bu tür kötüniyetli kişilerin amaçlarına ulaşması toplumda bu yönde haksız kazanç elde etmeye çalışan kişilere cesaret verecektir.

Bu paylaşımım uyarınca, kentsel dönüşüm uygulaması kapsamında genel hatları ile karşılaşılacak bazı uyuşmazlıklar ve pratikteki çözüm yolları uyarınca tüm kullanıcıları bilgilendirmek istedim.

Gerek müteahhit tarafı olarak, gerek kat malikleri olarak, bu işlemlerin tüm aşamaları için konusunda uzman avukatlardan ve hukukçulardan destek almanızı tavsiye ederim. Aksi takdirde düzgün olarak hazırlanmamış bir sözleşme ile, düzgün olarak belirlenmemiş bir iş projesi ile taraflar adına telafisi güç maddi- manevi zararlar doğabilme ihtimali gündeme gelecektir.

Bu yazımın ilgililere faydalı olmasını temenni ederim.

Saygılarımla